Opinion | 08 Mar Tras la aprobación, hace poco más de 16 meses, de la ley 18.795 de viviendas de interés social, se han recibido unos 150 proyectos de privados en la mesa de la presidenta de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), Cristina Fynn.
Esta cifra indica que se propone la construcción de casi 4.500 viviendas en el período, por lo que se considera en esferas gubernamentales que esta opción se ha vuelto muy interesante para los inversores privados, quienes tentados por los beneficios fiscales que otorga la nueva ley ven la posibilidad de un buen negocio en el corto plazo.
Una de las principales bondades de la ley de vivienda de interés social 18.795, según los inversores, es la batería de beneficios impositivos que otorga para llevar adelante la construcción de un proyecto.
De acuerdo a la nueva norma, los compradores están exonerados del pago del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) del 2% del valor de catastro, que es uno de los costos que siempre se paga cuando se compra un apartamento. Esto beneficia tanto al comprador (final) como al inversor.
El desarrollador también está exonerado del pago del IVA, es decir que la empresa constructora no paga el impuesto al valor agregado en los materiales que compra para construir, en tanto al momento de presentarse ante la Agencia Nacional de Vivienda es necesario crear una nueva empresa, ya que solo esa firma estará exonerada del pago de ese tributo. Este “descuento” permitirá ofrecer precios más accesibles para la clase media y media baja, según los considerandos de la ley.
La iniciativa también prevé la exoneración por 10 años del Impuesto al Patrimonio y del Impuesto a la Renta. Estos dos últimos beneficios están enfocados en los inversores.
Las viviendas están dirigidas a la clase media, un público que pese a que cuenta con determinado poder de compra por encima del promedio nacional, enfrenta dificultades para acceder a la casa propia debido al desfasaje entre los ingresos y el costo de una unidad habitacional, así como de las notorias carencias en cuanto a créditos accesibles para construir o comprar ante intereses muy significativos y exigencias para asumir compromisos.
La titular de la ANV, Cristina Fynn, destacó al suplemento Café y Negocios del diario El Observador que la propuesta también contempla a la clase media baja, ya que desde un ingreso bruto de 24.500 pesos el aspirante está en condiciones de acceder a un crédito bancario y concretar alguna de las propuestas, aunque hay algunas exigencias en cuanto a entrega inicial que significan tener alguna capacidad de ahorro y de entrega que no facilita las cosas, al requerirse un aporte de entre el 10 y el 30 por ciento del valor total de la casa. Pero el aspecto negativo es que se ha promovido una norma que en grandes líneas considera a Uruguay como un todo, y es notorio que además de la diferencia de ingresos entre las clases medias de Montevideo e Interior, hay mayores atractivos para los inversores en edificar en la capital por el retorno económico. Ello explica que menos de un tercio de los proyectos que se han presentado corresponden al Interior, donde hay incluso más necesidades de vivienda social que en Montevideo.
Ya hay empresarios que hablan de un impacto en la construcción en Montevideo al amparo de esta normativa, y el presidente de la Cámara de la Construcción, Ignacio Otegui, señaló que esta especie de boom que se está registrando al influjo de la ley de vivienda social se refleja en la construcción, y puede verse cómo crece cada vez más la edificación de este tipo de vivienda, en desmedro de construcciones suntuarias.
“Para 2013 y 2014 la impresión es que la vivienda de interés social va a sustituir el enlentecimiento de la inversión en las zonas más características de Montevideo, como la franja que va de la avenida Rivera a la rambla” donde ya hay un stock suficiente de construcciones, señaló el empresario.
“Esa corriente de inversores, que tiene origen múltiple, es la que ahora está pasando a invertir en otras zonas de la capital” que están siendo promovidas por el gobierno, completó.
De los 149 proyectos recibidos por la ANV, 101 son para Montevideo y 48 para el Interior. En la actualidad hay 1.400 unidades en construcción, y la titular de la ANV advirtió que una de las ventajas de la iniciativa es que si bien los inversores siguen edificando en los clásicos barrios montevideanos de Cordón, Centro y Barrio Sur, también se está logrando “descentralizar” y llegar a lugares como Reducto, la Aguada, Belvedere, Brazo Oriental, Unión, Sayago, Figurita y Aires Puros.
La jerarca, que está sorprendida por la buena respuesta de los inversores, indicó que el 80% de las unidades se venderá a particulares y que solo 20% será para alquilar, según declaran los inversores, dado que otro de los objetivos del gobierno es aumentar el stock de viviendas para alquilar. Y si bien esta es una de las posibles respuestas de un conjunto de opciones entre los actores público y privado para atender el déficit habitacional, los números están indicando que hacia el Interior se vuelca solo una parte muy menor de estos programas, y que ante las dificultades que se perciben al norte del Santa Lucía deberían lograrse facilidades adicionales para incentivar la construcción, porque no basta con legislar a la medida de la realidad que se vive en Montevideo, cuando todos sabemos que estamos ante escenarios muy distintos.