Opinion | 13 Abr Recientemente el ministro de Economía y Finanzas, Ec. Fernando Lorenzo, anunció que el Poder Ejecutivo remitirá al Parlamento un proyecto de ley para modificar el mecanismo actual de ajuste de los alquileres, apuntando a desvincularlo de la evolución de los salarios. Actualmente este valor se ajusta por la Unidad Reajustable de Alquileres, (URA), la que se modifica mensualmente en función de la evolución del Índice Medio de Salarios, el que viene creciendo por encima de la inflación. El secretario de Estado consideró, al fundamentar este anuncio, que “esto tiene que ser subsanado en beneficio de los inquilinos” y protegiendo las disposiciones que sobre la inflación puedan tener mecanismos de indexación que pertenezcan al pasado.
Amplió Lorenzo que “la idea del legislador cuando aprobó la actual ley de ajuste de alquileres fue inteligente, que el mecanismo de ajuste de los alquileres estuviera ajustado al salario, pero eso fue porque el salario caía todo el tiempo. Pero ahora los salarios crecen tendencialmente, esto requiere un ajuste. Con toda seguridad haremos llegar al Parlamento una iniciativa en este sentido”.
En realidad estamos ante una problemática muy compleja, que debe tener en cuenta la situación de los inquilinos y su capacidad de pago, naturalmente, pero a la vez balancear que sea atractiva la inversión inmobiliaria para arrendamiento, y a la vez tener cuidado de no estar cambiando frecuentemente las reglas de juego ante inversiones que son a mediano y largo plazo.
Es cierto, como bien analizan expertos en el tema, que el alquiler de la vivienda es uno de los principales componentes en el presupuesto de varias familias y su participación en el ingreso del hogar creció en forma sostenida desde 2006, pasando del 18 por ciento a más del 22, de acuerdo a la última estimación del Instituto Nacional de Estadística (INE).
“La evolución de los precios hasta el momento y las condiciones de oferta de vivienda permiten pensar que en el próximo año y medio se llegará a un punto en el que los nuevos alquileres evolucionen en forma más acorde con la inflación y no se sigan encareciendo en términos relativos”, reflexionaron a propósito de este tema los analistas Horacio Baffico y Gustavo Michelín, para el diario El País.
Los nuevos alquileres se están situando en promedio bastante por encima de los vigentes, lo que indica que la tendencia es sostenida y que se mantiene el desequilibrio entre la oferta y la demanda, sobre todo para los sectores de menores recursos, donde la oferta es menor y los alquileres que se piden afectan un gran porcentaje de los ingresos mensuales de los solicitantes. Esta situación va cambiando a medida que se piden alquileres más altos, por lo que la pirámide de relación alquileres - ingresos no se mantiene en los casos de mayor calidad de la vivienda.
Y si bien tiene razón el ministro cuando indica que es excesivo el monto del alquiler para una familia tipo, teniendo en cuenta el precio del arrendamiento y los ingresos promedio de la población, debe tenerse presente que el problema en realidad radica en los costos de construcción y las dificultades de acceso del ciudadano promedio al techo propio.
Es decir que hay una ecuación muy sencilla a despejar y tiene solución: si hubiera más viviendas para los sectores que más la necesitan, no habría tanta demanda de unidades habitacionales para alquilar, y los arrendamiento no estarían tan desfasados.
Además, debe tenerse en cuenta que si bien los alquileres se regulan por la URA, en base al índice medio de salarios, que de acuerdo a la estadística ha crecido por encima de la inflación, no es menos cierto que el costo de construcción ha aumentado muy por encima de ambos parámetros, como ha dado cuenta EL TELEGRAFO. Por lo tanto el real problema es que la vivienda es cada vez más cara, y por lo tanto también será más caro el arrendamiento. Cambiar artificialmente los valores para favorecer al inquilino puede significar que a mediano o largo plazo deje de ser interesante poner una propiedad en alquiler, así como construir, reformar o comprar propiedades para arrendar. Una casa es un valor que hay que mantener, en la que constantemente hay que invertir para que la propiedad no se deteriore, y además de que es muy cara para edificar o adquirir. Por lo tanto, si los precios de los alquileres pierden su atractivo, el remedio pasa a ser peor que la enfermedad: mientras haya casas disponibles, la idea de controlar a la baja los precios parece brillante, pero cuando las propiedades empiezan a salir del circuito de alquileres pronto la clase media o de bajos recursos que no puede adquirir su casa propia, también se queda sin la posibilidad de alquilar, perjudicando a mucho más gente y provocando un problema social aún mayor. Por otra parte, que el precio se ajuste en función del IMS no debería significar un mayor “esfuerzo” para el inquilino, porque justamente aumenta en la misma proporción que los salarios. Entonces es evidente que el problema está en el costo de la construcción, así como en otro factor que el gobierno difícilmente reconocerá: el costo del Estado.
Por lo tanto el problema debe atacarse desde varios frentes, reduciendo por ejemplo el peso de los impuestos y las cargas sociales sobre el costo de la construcción –recordemos que la reforma tributaria del gobierno de Tabaré Vázquez puso nuevos impuestos a los alquileres, que se trasladan al inquilino--, y enfatizar la puesta a disposición de sectores de menores recursos de créditos a largo plazo y a intereses razonables para la construcción de su techo propio, como una forma de equilibrar la oferta y la demanda.