Opinion | 24 Abr Según surge de datos correspondientes al primer trimestre de este año, en este período se ha percibido una reducción en el precio de los alquileres en el Interior, que sigue a una estabilización de los valores en el último trimestre del año pasado, aunque todavía es prematuro señalar que se está ante una tendencia persistente en este sentido.
Lo que sí surge de los números conocidos hasta ahora, de acuerdo a estimaciones del asesor inmobiliario Julio Villamide, en declaraciones a El País, es que ha cesado el persistente crecimiento en los precios de los arrendamientos, que a la vez se han situado promedialmente por encima de los incrementos de los precios en general.
Los valores de los alquileres nuevos en el Interior cayeron 4,81 por ciento en el primer trimestre de 2014, en comparación con igual período de 2013 y luego de nueve años consecutivos de subas. El asesor indicó que los datos de la Contaduría General de la Nación correspondientes a los primeros tres meses del año relevados en el Interior son bastante consistentes con la tendencia observada en el mercado durante 2012 y 2013. Es así que en 2012 y 2013 los valores aumentaron 9,65 y 3,61 por ciento en términos reales respectivamente.
Un escenario algo diferente se da en Montevideo, donde los alquileres siguen subiendo pero se han enlentecido, aunque en todos los casos, no es posible dar por cierta una situación todavía muy incipiente. Sin embargo es alentador que se esté con signos valederos de reversión en una problemática que tiene muchos elementos en juego, más allá de los aspectos socioeconómicos, por tener que ver con un derecho elemental del ciudadano, como es el acceso a la vivienda.
Para Villamide, la baja de los precios en los alquileres nuevos responde básicamente al otorgamiento de más créditos para compra y refacción de bienes inmuebles, lo que ha determinado que numerosas familias en lugar de arrendar una vivienda elijan comprar utilizando las opciones de financiamiento que otorga fundamentalmente el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU).
“Esto está más o menos en línea con lo que pronosticamos. Esperamos que sobre finales de este año y principios del que viene los alquileres puedan empezar a bajar gradualmente en términos reales. En el Interior se estaría como anticipando ese proceso de baja, pero creo que habría que esperar un par de meses más para ver si es un poco la tendencia o fue simplemente el primer trimestre”, evaluó el entrevistado.
Igualmente, según datos del Banco Central del Uruguay, los créditos concedidos a las familias para la compra de vivienda en unidades indexadas (UI) durante enero y febrero de este año crecieron un 52,5 por ciento y totalizaron 676, pero para Villamide a más tardar en un año el precio de los alquileres de los inmuebles se reducirá entre 10 y 20 por ciento, debido al aumento de la oferta de unidades construidas a partir de la denominada ley de vivienda social.
Lo que es por cierto positivo, por lo menos para empezar a atacar directamente una problemática que afecta fundamentalmente a familias de menos recursos, pero en la que se manifiestan intereses contrapuestos y distorsiones flagrantes que provienen desde hace muchos años, así como legislaciones voluntaristas que en su momento disuadieron a los inversores de construir viviendas para alquilar o vender.
En realidad, estamos ante un tramado muy complejo, donde se debe tener en cuenta la situación de los inquilinos y su poder adquisitivo, naturalmente, pero a la vez balancear que sea atractiva la inversión inmobiliaria para arrendamiento, a efectos de no incorporar nuevas distorsiones en el mercado, que luego son muy difíciles de modificar, manteniendo las reglas de juego ante inversiones que son a mediano y largo plazo.
Es cierto, como bien analizan expertos en el tema, que el alquiler de la vivienda es uno de los principales componentes en el presupuesto de muchas familias y su participación en el ingreso del hogar creció en forma sostenida dese 2006, pasando del 18 por ciento a más del 22 como promedio, de acuerdo a la estimación del Instituto Nacional de Estadística (INE), pero es indudable que en familias de menores recursos la distorsión llega al grado de afectar no menos del 50 por ciento de los ingresos.
Hasta el año pasado los nuevos alquileres se estaban situando bastante por encima de los vigentes, debido al desequilibrio entre la oferta y la demanda, sobre todo para los sectores de menores recursos, donde la oferta es menor y los alquileres que se piden afectan un gran porcentaje de los ingresos mensuales de los solicitantes, en tanto esta situación va cambiando a medida que se está ante arrendamientos más altos, por lo que la pirámide de relación alquileres-ingresos no es proporcional a medida que se perciben mayores ingresos, si tenemos en cuenta que lo que se pide por alquileres tiene una afectación menor que en el caso de las viviendas de menor calidad.
Y si bien es a menudo excesivamente oneroso el pago para una familia tipo, teniendo en cuenta el precio del arrendamiento y los ingresos promedio de la población, debe tenerse presente que el problema en realidad radica en los altos costos de construcción, incluyendo sobre todo el aumento de la mano de obra en los últimos años, y las dificultades de acceso del común de población al techo propio.
Es decir que hay una ecuación muy sencilla a despejar y tiene una resolución teórica a la vista: si hubiera más viviendas para los sectores que más las necesitan, no habría tanta demanda de unidades habitacionales para alquilar, y los arrendamientos no estarían tan desfasados.
Ello indica que ante los signos auspiciosos que en principio se están manifestando en cuanto a los créditos para construir y acceder a la vivienda en las respectivas modalidades, es preciso continuar transitando con más énfasis por este camino, y seguir apostando a esta alternativa, antes que ceder a la tentación de leyes voluntaristas que como ha quedado demostrado, traen más problemas que los que se quiere solucionar y perjudican a la parte más débil, a la que se dice proteger.