Opinion | 09 Abr Pasan los sucesivos gobiernos y más allá de promesas electorales, de números y de análisis que se presentan al término de cada mandato, nuestro país sigue exhibiendo un déficit manifiesto en materia de disponibilidad de viviendas para los sectores de menores ingresos, por más programas y buenas intenciones que se pongan en marcha, lo que naturalmente se viene manifestando prácticamente desde el fondo de nuestra historia como nación.
Es que existen instrumentos que no están a tono con las necesidades de familias de menores ingresos, como regla general, en parte porque la gran diferencia entre la capacidad de compra de un núcleo familiar promedio respecto al costo de una unidad habitacional es abismal, y es impensable que pueda lograrse acceso en un plazo razonable si no se otorgan subsidios a través del Estado, es decir con toda la sociedad aportando para que haya costos más accesibles para los aspirantes a su techo propio.
Y muchos programas se han puesto en marcha, a veces por cuenta solo del Estado, a veces por acción mixta, otras por contratos con privados y en buena medida también con aportes en trabajo de los propios beneficiarios en mano de obra, como es el caso de las cooperativas y sistemas recientes de autoconstrucción, con el común denominador de ir ofreciendo alternativas para sectores de la población con posibilidades diferentes, capacidad de pago posible en determinado tiempo. Pero a la vez la regla general que rige el proceso es un encarecimiento de la industria de la construcción por encima del aumento global de salarios y pasividades, y de ingresos promedio de la población por la vía que han aumentado por debajo de este parámetro.
Últimamente, a través del Ministerio de Vivienda por su cuenta, y otras veces en convenio con intendencias departamentales y otras instituciones públicas y privadas, se vienen instrumentando líneas especiales que han sido respuestas parciales, incluyendo programas con financiaciones bancarias a promotores privados, con beneficios especiales, para la construcción de viviendas de interés social, pero naturalmente, ante el costo de las unidades habitacionales, dirigidas a núcleos familiares con ingresos medios, medio altos y altos, con entrega llave en mano y plazos de amortización de mediano y largo plazo.
Igualmente, como nadie puede hacer milagros en economía, sobre todo ante los elevados costos que pesan en Uruguay, se ha percibido por potenciales beneficiarios y el propio gobierno que muchas veces la oferta de vivienda construida bajo este régimen exorbitaba las posibilidades del núcleo familiar destinatario, y que era preciso topear la oferta de unidades habitacionales.
Pero los topes fijados por el gobierno a los precios de las viviendas de interés social hacen que los proyectos de construcción resulten menos atractivos, porque una ecuación consta por lo menos de dos partes, y en este caso lo primero que se ha logrado es desestimular a los inversores a emprender en la construcción de nuevos edificios.
Así lo advierte precisamente un informe realizado por el equipo técnico de Sures Bienes Raíces, al que accedió El Observador, el que aclara que en junio de 2014 un decreto del gobierno puso tope a los precios del 25% de los inmuebles de cada proyecto realizado bajo los beneficios del régimen de Vivienda de Interés Social en Montevideo y el Interior, porque entendió que en algunos emprendimientos los valores se habían excedido. En la capital, los privados pueden cobrar como máximo para esas unidades U$S 91.700 para un inmueble de un dormitorio, U$S 121.700 para unidades de dos dormitorios y U$S 151.100 para unidades de tres. Para el resto del país un dormitorio tiene un tope de U$S 82.300; dos dormitorios U$S 109.200; y tres dormitorios U$S 135.600.
El informe de Sures toma un escenario hipotético y demuestra que ante costos razonables de construcción, la renta de un proyecto inmobiliario es muy baja. La nueva restricción hace que sea menos atractivo todavía llevar adelante proyectos de viviendas dentro de esa ley.
Para ello, Sures considera un edificio tipo de siete plantas con cuatro unidades por piso, un ascensor, terminaciones económicas y cocheras sin techar. En base a esa tipología se tiene en cuenta un índice de costos de construcción elaborado por la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu) y se determina que el precio del metro cuadrado construido es de U$S 1.240. En un emprendimiento de 2.445 metros cuadrados, el costo solo de construcción se eleva a U$S 3.031.800. A ello se le suman los honorarios de arquitectos, contadores, escribanos, inmobiliarias, etcétera, que se estiman en 30% más --suman U$S 909.540–, lo que determina un costo total de U$S 3.941.340.
Por el lado de los ingresos, se estima --en base al Informe del Mercado Inmobiliario elaborado por la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) en diciembre de 2014-- que el metro cuadrado de vivienda de interés social se vende a U$S 1.750. En base a esto, un edificio completo, cuya superficie a vender sea del 90%, representa en el caso de colocarse todas sus unidades, ingresos por U$S 4.160.000 --sumando además venta de garajes y costos de ocupación--. El neto, la resta entre los ingresos y los costos, da una ganancia de 5,5% (U$S 218.660).
Este informe sin duda toma un caso específico como ejemplo, y para los técnicos a cargo del informe, se trata de una rentabilidad baja frente al riesgo asumido y que para poder mejorarla, deberán bajar los costos por medio de métodos alternativos de construcción o con precios mayores. “La regulación del precio que estableció el gobierno está desincentivando los proyectos de vivienda de interés social ya que no habría margen para los inversores”, alerta Sures.
El punto es que la rentabilidad puede resultar baja en porcentajes, y que subir precios podría ser una alternativa, pero no se trata solo de subir valores, sino sobre todo de poder vender el producto cuyo precio se aumenta. Y aquí radica el problema: los inversores consideran que no tienen estímulos para invertir, y el potencial comprador, que no le alcanza el dinero para pagar la cuota de amortización y mientras tanto poder vivir, por más altos que paralelamente resulten los precios para quien no tenga más remedio que alquilar.
El problema central radica por lo tanto en atar todas estas moscas por el rabo, porque en la ecuación costos-capacidad de compra hay una brecha que no se ha podido acortar, y los subsidios tienen un límite, al depender de los recursos que aportamos todos.