Opinion | 21 Jul El no haber llegado con determinados programas a los sectores previstos conspira contra el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda de interés social, según la evaluación que se ha realizado en el Poder Ejecutivo sobre determinadas líneas que se han impulsado en procura de ampliar el espectro, como el apelar a empresarios privados para construir con apoyo crediticio y exoneraciones, de forma de poner el techo propio al alcance de grupos de clase media y clase media baja.
En este sentido, tanto la ministra de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (Mvotma), Eneida De León, como el director de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), Francisco Beltrame, han señalado la necesidad de reformular los programas para que se pueda llegar al público objetivo. Claro, hay de por medio una serie de consideraciones que refieren fundamentalmente al tema precios, porque de acuerdo con estas autoridades el apoyo que se ha dado desde el Estado no se ha traducido en llegar a los sectores mencionados, por cuanto los precios finales y consecuentemente las cuotas solo pueden absorberse por sectores de ingresos medio altos y altos, lo que implica desperdiciar recursos y esfuerzos.
Así, a poco más de tres años de la puesta en marcha de la ley de Acceso a Vivienda de Interés Social (VIS), Beltrame reconoció que algunos de los aspectos de la normativa, como el de atender a sectores medios y medios bajos, no se ha cumplido. El gobierno admite que la mayoría de las viviendas terminan en manos de sectores de mayor poder adquisitivo. Los constructores coinciden con la visión gubernamental, pero sostienen que para llegar a los sectores a los que la ley quería otorgar soluciones habitacionales, deben edificar viviendas de menor calidad, ya que de lo contrario los costos no dan.
El desafío, por lo tanto, aparece centrado en encontrar la forma de reducir los precios para poder llegar a los deciles más bajos, uno de los públicos objetivo que se planteó la ley. Para la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (APPCU) es momento de entrar en una fase de “sintonía fina” para buscar fórmulas que permitan abaratar las viviendas. El presidente de APPCU, Ariel Cagnoli, dijo al respecto que se puede pensar en una nueva categoría de vivienda que se puede implementar en barrios perimetrales para tener una menor incidencia en los costos de construcción.
Otras variantes podrían pasar por modificar algunas exigencias de terminación de obra y una leve reducción de la superficie de los inmuebles. El empresario también sostuvo que las intendencias podrían darle “mayor edificabilidad” a esas tierras, y por otro lado otorgar exoneraciones de contribución inmobiliaria a los compradores por algunos años. “En definitiva no pierde la Intendencia ni el Estado porque con exonerar algo que no existía no se pierde nada. Si no está es cero y si está es cero también”, afirmó.
Otra de las ideas que se plantea es que los bancos oficiales bajen sus tasas de interés para el financiamiento de las viviendas y que amplíen los plazos, para poder bajar las cuotas.
Por otra parte, Beltrame reconoció que “el grueso de la producción está llegando a los sectores de mayor poder adquisitivo de nuestra sociedad”, y dijo que uno de los aspectos que se están observando es el tecnológico “en aquello que permita abaratar costos, pero esto no es mágico. Lo otro es diseñar productos teniendo claro cuáles son las posibilidades efectivas de compra por parte de la demanda con los instrumentos que se han generado en el país, aquellos que permiten que con menor ahorro se pueda acceder a la vivienda”.
Recordó que el Fondo de Garantía de Crédito Hipotecario, que funciona como un subsidio a la cuota de la viviendas, permite llegar a otros sectores, pero, según dijo, no todas las viviendas que se producen pueden utilizar el instrumento porque “tienen costos mayores” a los que sectores medios pueden adquirir. “Se ha facilitado pero con eso no alcanza”.
A su vez, la eliminación de los topes a los precios de las viviendas de interés social es un reclamo repetido por parte de los promotores privados porque se entiende que ha frenado la actividad en los departamentos del interior del país y ha incidido en Montevideo para que haya un menor ritmo en presentación de proyectos.
Sostuvo que hay 3.000 viviendas que están promovidas y que no han comenzado sus obras, todas ellas sin tope. “Acá lo que hay es un problema de cuál es el mercado existente para la demanda existente y ahí hay algo que no se está acomodando”, afirmó el jerarca.
Mientras tanto, si bien el tema aún se encuentra a estudio, la ministra de Vivienda Eneida De León señaló que en principio no está de acuerdo con hacer modificaciones que beneficien a los empresarios, en relación a la vivienda de interés social. El Estado resigna mucho “por lo que no queremos que se transforme en lucro para las empresas”, señaló De León.
Pero hay otro ingrediente a tener en cuenta, y es que de acuerdo a los estudios encarados en los últimos meses, una familia promedio necesita cada vez más salarios para poder comprar una vivienda, por el sistema que sea, y ello indica que los costos de construcción, con o sin empresarios de por medio, se está incrementando por encima de los ingresos. Y eso no se arregla cuestionando a los empresarios que no encuentran margen de rentabilidad para colocar sus viviendas en el público objetivo.
Es decir que estamos en un país caro, con un Estado que aplica fuertes impuestos y cargas sociales, con materiales que son también caros, como es además la energía y los insumos, en tanto la mano de obra se ha encarecido en grado sumo. Por otra parte hay que ser realistas: es muy difícil para cualquiera que gane $16.000 o menos –que es una buena parte de la población--, pagar una cuota que permita acceder a una vivienda decorosa, bien construida, con todos los servicios y bien ubicada, por más largos que sean los plazos y por más que la construcción esté exonerada de cualquier forma. Entonces, o se plantea un fuerte subsidio real --no solo “renuncia fiscal”, que solo quiere decir que el Estado “muerde” menos-- o una buena parte de la población seguirá su derrotero para encontrar cómo y dónde vivir.